Члены постоянной депутатской комиссии по промышленности под руководством депутата Бориса Вьюхина и при участии Главы Котласа Светланы Дейнеко рассмотрели проблемный вопрос эффективной работы такого строительного показателя, как процент плотности застройки. Отправной точкой стало обращение застройщиков.
Представитель компаний «Строй-Бизнес-Консалтинг» и СК «Строй Мир» Елена Бурдачева пояснила депутатам и приглашенным работникам администрации, что по правилами землепользования и застройки городского округа «Котлас» (далее – ПЗЗ, правила) в Котласе применяется один из предельных параметров разрешенного строительства - процент плотности застройки. 80% - по средне этажным жилым домам. 120% - по домам свыше 9 этажей. На данный момент процент плотности застройки применяется к конкретному земельному участку компании. Они столкнулись с трудностями в прошлом году, когда начали получать и согласовывать разрешение на строительство по ул. Володарского.
— В 2014 году по решению №75-н Собрания депутатов процента плотности застройки еще не было. В 2016 году он появился, но либо не использовался, не применялся, либо применялся к квартальной застройке, как записано в своде строительных правил. Таким образом мы столкнулись с тем, что у нас есть два больших земельных участка, на которых мы хотели бы построить два пятиэтажных дома (один из участков взят с аукциона, цена уплачена – 13 млн. руб.). На ул. Мира, 47А (у парка) - изначально по проекту, не упираясь в процент плотности застройки, мы могли построить 75 квартир площадью 4360 кв.м. Упираясь в параметр – 87%, это может быть только 65 квартир общей площадью 3062 кв.м. Планируем пятиэтажный дом, но уменьшили площади квартир. Стоимость жилья, соответственно, будет увеличиваться. По улице Володарского на земельном участке, который мы приобретали, изначально хотели построить дом в 5 этажей на 55 квартир 2860 кв.м. общей площади, сейчас можем построить только 4 этажа, 36 квартир 1715 кв.м. площади.
Консультант отдела архитектуры и градостроительства Нина Волкова пояснила членам комиссии, что согласно строительным правилам 2016 года в редакции 19.12.2019 г. процент плотности застройки применяется как в отношении площади участка, так и к кварталу.
— Есть решение суда в отношении наших правил. Истец пытался отменить процент плотности застройки. Решением суда ему отказано. Признаны наши правила соответствующими всем действующим нормам. Данные правила проходили согласование с областной прокуратурой. Однозначно сказано, что применение процента плотности застройки в отношении конкретного участка законно. Два дополнительных параметра к застройке – максимальный процент плотности застройки и предельное количество машино-мест в Котласе установлены с целью формирования комфортной городской среды и удовлетворения жителей качеством жизни. На одну квартиру - одно машино-место. В границах участка должны быть спортивная, детская, хозяйственная площадки.
По словам Нины Леонидовны, сегодня город сталкивается с тем, что застройщик хочет вписать огромный дом, а в итоге либо хозплощадку размещает за пределами участка, на соседнем, либо машино-места вдоль дорог. Процент плотности застройки помогает ограничить застройки в существующих жилых зонах, где идет большая нагрузка на инженерные сети коммуникаций и растет загруженность транспортных узлов. В результате он дает возможность разместить дом в жилой застройке с комфортом для проживания.
Председатель комиссии по промышленности Борис Вьюхин предложил коллегам и представителям администрации изучить вопрос — насколько обоснован показатель плотности застройки, чтобы город мог вести строительство, будучи интересным для инвесторов-застройщиков. И при этом формировать облик города, вести диалог с профессиональным сообществом. "Городу нужен рост процента строительства жилья", - говорит Борис Николаевич.
Комиссия выяснила, что строительство в Котласе на сегодня более интересно в южном направлении, где формируются новые кварталы под многоэтажки. Точечная застройка в существующих микрорайонах сопряжена с необходимостью выкупать целый квартал и строить социальные объекты - детский сад, школу, чтобы соблюсти законодательные требования.
